Le propriétaire n’est pas autorisé à majorer le loyer à sa guise sans l’accord du locataire. Il est notamment tenu de se référer à l’indice de référence des loyers pour procéder à l’augmentation des loyers. De plus, certaines situations telles que le renouvellement du contrat de bail de location ou la réalisation de travaux d’amélioration sont propices à cette augmentation.
L’inclusion d’une clause de révision dans le contrat de location
À la rédaction du contrat de bail, le bailleur et le locataire peuvent s’accorder sur l’insertion d’une clause de révision du loyer dans le contrat. Dans ce cas, le bailleur peut procéder à la réévaluation du loyer une fois par an. Il peut ainsi profiter de cette circonstance pour procéder à une augmentation de loyer.
À cet effet, la réévaluation intervient à la date mentionnée au contrat ou à la date d’anniversaire du contrat de bail. Par ailleurs, le bailleur doit se référer à l’indice de référence des loyers pour procéder à l’augmentation des loyers. Cette augmentation ne doit en aucun cas excéder la variation de l’indice de référence des loyers.
Par contre, le bailleur ne pourra pas opérer une augmentation de loyer en cas d’absence de cette clause dans le contrat de bail. Un avenant au contrat peut toutefois prévoir une augmentation exceptionnelle du loyer au cas où le bailleur aurait pris l’engagement, à la signature du bail, de réaliser des travaux d’amélioration dans le logement.
Le renouvellement du contrat de bail de location
Le bailleur peut recourir à l’augmentation de loyer dans le cadre d’une relocation ou à l’issue d’un renouvellement du bail. Le nouveau loyer à fixer par le bailleur sera dans la limite de la hausse de l’indice de référencement des loyers.
En outre, le bailleur peut considérer la pénurie de biens immobiliers de son type ou la réalisation de travaux lui ayant apporté une plus-value immobilière. Il pourra ainsi estimer une sous-évaluation de son bien par rapport au prix du marché. À cet effet, il pourra proposer une majoration du loyer au locataire.
La réalisation de travaux d’amélioration
La jurisprudence considère comme travaux d’amélioration ceux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes. Les travaux qui apportent une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation sont également considérés comme des travaux d’amélioration par la jurisprudence.
Les personnes apportant une sécurité aux biens et aux personnes font tout de même partir de la catégorie des travaux d’amélioration. Il s’agit par exemple de travaux tels que l’installation d’un ascenseur, l’installation d’une porte blindée, la pose de fenêtres double vitrage, etc. Les modalités d’exécution de ces travaux ainsi que leur délai doivent être mentionnés dans le contrat.
La proposition de révision faite par le bailleur
Si un propriétaire souhaite majorer son loyer, il a l’obligation d’informer le locataire 6 mois avant l’échéance du contrat en lui adressant une proposition de révision. Celle-ci est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit notamment indiquer le nouveau montant souhaité par le bailleur ainsi que 3 références de loyer de logements du même type situés aux alentours.
Le locataire peut accepter ou refuser la hausse proposée. En cas d’acceptation de la part de ce dernier, il dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la proposition d’augmentation pour informer le bailleur.
En cas de refus, le bailleur peut ne pas recevoir de réponse au cours des deux mois suivants la réception de la proposition d’augmentation. Dans ce cas, ce dernier ou même le locataire seront en mesure de saisir la commission de conciliation. Celle-ci pourra proposer un règlement à l’amiable aux deux parties.