L’une des meilleures manières d’investir dans l’immobilier commercial est de passer par une société civile immobilière. Celle-ci présente l’avantage de vous éviter l’indivision, un véritable frein à la transmission de patrimoine des ascendants aux descendants. Aussi, sur le plan fiscal, investir via une SCI présente bien des avantages. Si les avantages de cette méthode ne font plus de doute, quelles sont les règles à suivre pour investir dans l’immobilier commercial via une SCI.
Choisir le bon type de société civile immobilière
Une société civile immobilière est une personne morale créée expressément dans le but de gérer un patrimoine immobilier, ou de vendre ou louer un bien immobilier. En cela, elle représente un excellent outil d’investissement immobilier, surtout lorsqu’il s’agit du secteur de l’immobilier commercial.
Investir dans l’immobilier commercial exige de vous que choisissez le bon type de société civile immobilière, en l’occurrence la SCI professionnelle. Comme son nom l’indique, cette entité a pour principal but l’investissement dans les locaux professionnels ou commerciaux, soit dans la construction-vente ou dans la location.
Son objet social est tout à fait adapté à la nature de votre investissement. Votre SCI peut alors proposer tous types de baux, qu’il s’agisse d’un bail professionnel ou d’un bail commercial, dès lors qu’elle exerce des actes de commerce.
Choisir les bons actifs immobiliers
Le choix des actifs immobiliers est une règle primordiale quand il s’agit d’investir dans l’immobilier commercial via une SCI. En général, l’investissement peut se faire dans tous types de biens professionnels ou commerciaux. Cela prend donc en compte les locaux commerciaux, les immeubles de bureaux, les locaux à usage spécial, les parkings, les entrepôts, les locaux industriels et même les murs commerciaux.
Cependant, vous devez savoir que le régime fiscal auquel la SCI est assujettie impacte fortement le choix des actifs
Choisir le bon régime fiscal
Une SCI est soumise à deux choix en ce qui concerne le régime fiscal. D’une part, il y a l’impôt sur le revenu (IR); c’est le régime par défaut et d’autre part, l’impôt sur les sociétés (IS) qui est le régime optionnel. Chaque régime présente ses avantages et ses inconvénients. Ce qui doit guider votre choix, ce sont vos objectifs à la création de la SCI et votre stratégie patrimoniale.
Société Civile Immobilière à l’Impôt sur Revenu
Dans une société civile immobilière à impôt sur le revenu, l’impôt est prélevé sur les revenus des associés. On dit alors de la SCI à l’IR qu’elle est fiscalement transparente. Ici, le taux d’imposition est assez élevé, soit 45% pour des revenus excédents 157 807€.
Le principal avantage de ce régime, c’est que l’impôt s’applique après déduction des dépenses de travaux, des charges courantes ou encore des intérêts d’emprunts. Les associés paient donc moins d’impôt.
En outre, dès lors que la SCI exerce des actes de commerce, elle peut proposer des baux professionnels ou des baux commerciaux.
Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés
Avec une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés, ce sont les bénéfices de la société qui sont directement imposés, après paiement des charges. On dit alors d’elle qu’elle a une fiscalité opaque. Tout de même, les taux de l’impôt sur les sociétés sont bien plus bas que ceux de l’impôt sur le revenu. Jusqu’à 500 000€, le taux d’imposition est seulement de 28% ; il passe à 33% pour les bénéfices qui vont au-delà.
En ce qui concerne l’investissement dans les murs commerciaux, tout dépend du régime fiscal auquel vous êtes assujetti. Il n’est pas par exemple possible de réaliser un investissement linéaire des murs via une SCI à l’impôt sur le revenu.