La demande de colocation est en forte croissance, ce qui permet aux investisseurs immobiliers de se positionner sur ce créneau dont la rentabilité est plus intéressante qu’une location simple. Cependant, pour profiter pleinement des avantages de la colocation en tant que bailleur, vous devez absolument tout savoir sur le sujet. Voici un petit rappel des règles en la matière.
Conclure un bail de colocation
Le bail est un acte qui lie le bailleur à ses colocataires et définit les bases de leur relation contractuelle. Dans le cadre d’une colocation, il en existe deux sortes : le bail de colocation unique et celui indépendant. Les parties au contrat de bail sont en droit de choisir la formule qui convient le mieux, mais avant, vous devez savoir à quoi chacun renvoie.
Le bail de colocation unique
Institué par la loi du 6 juillet 1989, le bail de colocation unique est le contrat le plus courant avant la loi ALUR. Selon son principe, le bailleur signe un seul contrat avec l’ensemble des colocataires. Ces derniers sont alors liés par toutes les obligations de la même manière, sans qu’il soit fait cas de leurs situations-personne. Pour le bailleur, ce bail a le mérite d’être plus simple du point de vue administratif et de la gestion.
Le bail de colocation indépendant
Existant depuis la mise en vigueur de la loi ALUR du 27 mars 2014, le bail de colocation indépendant permet au bailleur de signer un contrat de location avec chaque colocataire de manière indépendante. Cette formule a ceci d’intéressant qu’elle permet de prendre en compte la situation de chacun d’eux dans les termes du contrat.
Prévoir une clause de solidarité contre les risques de la colocation
Dans une location simple comme une colocation, la principale obligation du locataire est de payer le loyer. C’est le contrat de location qui définit les modalités de paiement du loyer. Il revient donc aux deux parties à un bail de colocation d’en convenir, d’autant que dans une colocation, le risque d’impayés est plus important en cas de départ d’un des colocataires. C’est la raison pour laquelle la loi autorise le bailleur à inclure une clause de solidarité dans le bail de colocation.
En tant que propriétaire, vous devez savoir que la clause de solidarité est bénéfique pour vous. Elle vous permet d’engager solidairement les colocataires au paiement des dettes locatives les unes des autres, qu’il s’agisse des loyers ou des charges. Suivant le cas, cette clause peut être exécutée de diverses manières :
- d’une part, vous pouvez exiger d’un colocataire solidaire le paiement de l’ensemble des charges et du loyer. Celui-ci pourra ensuite exiger des autres colocataires le remboursement de leur part des dettes locatives. On dit alors qu’il s’est porté « caution solidaire » ;
- d’autre part, vous pouvez exiger de tous les colocataires le paiement de la part impayée du loyer de l’un des locataires.
En outre, en tant que bailleur, vous pouvez décider d’exiger que la caution solidaire soit versée par les parents lorsque les colocataires sont des étudiants.
Lorsqu’elle est inscrite dans le bail de colocation, la clause de solidarité n’expire qu’au terme de contrat.
Quid de l’assurance habitation dans une colocation ?
Dans une colocation, la souscription d’une assurance habitation est obligatoire. Avant la loi ALUR relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové, la question était réservée aux colocataires. En effet, ils étaient contraints de manière individuelle de souscrire à une assurance habitation. Désormais, la souscription à cette protection peut être faite par le propriétaire pour le compte de l’ensemble des colocataires. Par contre, il faut qu’il en soit fait mention dans le bail de colocation. De plus, il faut savoir que les colocataires sont en droit de mettre fin à cette couverture s’ils jugent qu’elle ne leur convient pas.