Sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial est une opération irrégulière selon de l’article L 145.31 du Code de commerce. Pour qu’elle soit régulière, le Code de commerce impose que certaines conditions soient réunies. Ensuite, il faudra encore respecter certaines règles dans l’exécution du contrat de sous-location.
Les conditions pour sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial
En matière de sous-location d’un local commercial, l’interdiction est la norme. Par conséquent, la réalisation d’une telle opération relève d’un régime dérogatoire. Pour que cette dérogation soit valable, le Code de commerce exige 2 conditions.
Condition n°1 : Obtenir l’autorisation du bailleur pour sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial
Sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial ne peut avoir lieu tant que le bailleur n’a pas donné son autorisation expresse. Celle-ci peut-être soit antérieure, c’est-à-dire qu’elle a été donnée dans le bail commercial, au moment de sa conclusion.
Si aucune clause du contrat n’en fait mention, l’autorisation peut être donnée avant l’exécution de la sous-location. Le propriétaire devra fournir son autorisation à travers une lettre ou montrer une attitude non équivoque et claire. En cas de silence du bailleur, cela ne vaut pas acceptation.
Si l’autorisation du bailleur n’est pas obtenue pour la sous-location, la loi autorise le propriétaire à résilier le contrat de bail avec le locataire principal. Il peut aussi refuser d’accorder à ce dernier son droit de renouvellement du contrat de bail sans avoir à se conformer à l’obligation de payer une indemnité d’éviction.
Condition n°2 : faire participer le bailleur à l’acte de sous-location
Une autre condition est imposée par le Code de commerce pour que la sous-location d’un local dans le cadre d’un bail commercial. En effet, le bailleur prenne part à la rédaction du contrat de sous-location. Cependant, il existe une seule façon de déroger à cette condition. Il faut que le bail commercial initial dispense le locataire de faire intervenir le bailleur.
Après avoir obtenu l’autorisation, le locataire est dans l’obligation d’informer le bailleur de sa volonté de sous-louer. Dans ce cas, il devra le faire à travers une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte extrajudiciaire. En retour, le propriétaire doit donner son avis dans les 15 jours après la réception. Dans le cas où il ne répond pas dans ce délai, cela correspond à un accord tacite.
Fonctionnement pour sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial
Une fois que les conditions pour sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial sont réunies, il faut encore que la sous-location se déroule dans un cadre règlementaire.
La destination de la sous-location
Le locataire principal n’est pas autorisé à sous-louer le local commercial pour une destination autre que celle qui est inscrite dans le bail commercial. Pour que le changement de destination soit admis, il faut que le propriétaire donne son accord express.
Le montant du loyer
Ce sont les deux parties au contrat pour sous-louer un local dans le cadre d’un bail commercial qui décide librement du montant du loyer. Par contre, le loyer de la sous-location doit être soit inférieur, soit égal au montant de loyer principal. Il n’est pas admis que le locataire réalise des bénéfices sur le loyer principal. Si l’augmentation est constatée, le propriétaire sera en droit d’augmenter le loyer principal pour combler l’écart.
Les droits du sous-locataire
Le locataire principal n’est pas autorisé à accorder plus de droits au sous-locataire qu’il n’en bénéficie lui-même dans le bail commercial.
Quant aux agissements du sous-locataire, il incombe entièrement au locataire principal qui devra en répondre devant de propriétaire.
Le renouvellement du contrat de sous-location
Le Code de commerce admet que le renouvellement du bail commercial donne droit automatiquement au renouvellement de la sous-location. Si le contrat n’est pas renouvelé, le locataire principal est tenu de verser au sous-locataire une indemnité d’éviction.
La durée du bail
Tout comme le loyer, la durée de la sous-location ne peut pas être supérieure à la durée inscrite dans le contrat de bail commercial. Si ce dernier n’est pas renouvelé ou résilié, la sous-location prend également fin.