Grâce à la loi ELAN, les préfectures peuvent désormais encadrer le prix des loyers au mètre carré. Le législateur a mis en place un système d’encadrement grâce auquel le bailleur n’est plus autorité à dépasser un certain plafond de loyer, ce qu’on appelle le loyer de référence majoré. La seule dérogation au dépassement de ce seuil, c’est le complément exceptionnel de loyer. Son application respecte des règles, qui varient d’une commune à l’autre.
Les conditions spécifiques à l’application du complément exceptionnel de loyer
Le principe du complément exceptionnel de loyer est simple : dès lors que votre bien immobilier se trouve dans une commune où est appliqué l’encadrement des loyers, vous pouvez prétendre à un complément de loyer, sous réserve que le bail ait été signé après l’entrée en vigueur du loyer de référence dans la commune.
Paris
L’encadrement des loyers est entré en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019. En vertu de cela, en tant que bailleur, vous êtes tenu de respecter le loyer de référence majoré estimé à 120 % du loyer moyen pour le type de biens que vous souhaitez mettre en location.
Grâce à la dérogation prévue par la loi ELAN, vous pouvez dépasser le loyer maximum grâce à un complément exceptionnel de loyer à condition le bail ait été signé ou renouvelé après juin 2019.
Hellemmes, Lille et Lomme
Les communes d’Hellemmes, Lille et Lomme ont adopté le dispositif d’encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020. Ainsi, tout bail signé ou renouvelé depuis mars 2020 doit respecter les loyers de référence définis par l’observatoire des loyers de chaque préfecture pour le type de bien loué.
Il n’est donc pas possible pour un bailleur de décider d’un complément exceptionnel de loyer si le bail n’est pas préalablement soumis à l’encadrement des loyers, ce qui implique qu’il ait été signé après février 2020.
Villeurbanne et Lyon
C’est depuis novembre 2021 que l’encadrement des loyers est pratiqué à Villeurbanne et à Lyon. Depuis, dans ces deux communes, un loyer majoré de référence a été fixé. Aucun bailleur ne peut prétendre à un dépassement de seuil à travers un complément de loyer si le bail concerné n’a pas été signé ou renouvelé après octobre 2021.
La communauté Plaine commune
La communauté Plaine commune, composée de 9 communes (Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, Villetaneuse, Pierrefitte, Stains, Aubervilliers, Saint-Ouen, La Courneuve et L’Île-Saint-Denis), a adopté le dispositif de l’encadrement des loyers le 1er juin 2021.
Depuis, aucun bailleur ne peut louer son logement sans se référer au loyer de référence majoré. L’application de ce dispositif est également la condition pour prétendre à un complément exceptionnel de loyer. Il faut que le bail ait donc été signé avant mai 2021.
Les communes de l’Agglomération Est Ensemble
Au nombre de neuf, les communes de l’Agglomération Est Ensemble, c’est-à-dire Noisy-le-Sec, Bondy, Pantin, Bobigny, Montreuil, Bagnolet, Les Lilas et Romainville, ont rejoint le dispositif d’encadrement des loyers le 1er décembre 2021.
Par conséquent, comme dans les autres communes concernées, tous les baux signés l’entrée en vigueur du dispositif ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. Pour tous ceux qui ont été signés après novembre 2021, le bailleur peut demander un complément de loyer en marge du respect du loyer maximum de référence.
Les conditions générales à l’application du complément exceptionnel de loyer
Outre les conditions spécifiques susmentionnées, le complément exceptionnel de loyer dépend de conditions générales, communes à toutes les zones pratiquant l’encadrement des loyers.
Le montant du loyer de base avant complément doit être mentionné clairement dans le bail. Celui-ci doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré défini par arrêté préfectoral de la commune pour la catégorie de bien concerné.
En outre, le complément de loyer ne peut s’appliquer que si le logement répond à des caractéristiques de localisation et de confort qui n’ont pas initialement été pris en compte dans le loyer de base (présence de terrasse, de balcon, d’équipements de luxe, de parking, vue sur des monuments historiques, hauteur sous le plafond de plus de 3,3 mètres).