Également appelé bail de courte durée, le bail dérogatoire est la version raccourcie du bail commercial. Il permet principalement d’échapper au rigorisme du bail commercial, notamment en ce qui concerne la durée du contrat de location. En tant qu’exception à la règle, le bail dérogatoire comporte plusieurs avantages non négligeables, mais il a également plusieurs défauts. Concrètement, que faut-il savoir sur le bail dérogatoire ?
Dans quel cas recourir à un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire est un contrat de location qui porte sur des locaux destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal, et cela, pour une durée plus courte que celle d’un bail commercial. Sa durée est de 3 ans, contre 9 ans pour le bail commercial.
Comme son nom l’indique, ce bail permet aux deux parties au contrat de déroger aux règles du statut des baux commerciaux, dont l’ultime objectif est de protéger le locataire, tout en délestant le bailleur de certaines contraintes. Si le bail dérogatoire protège moins qu’un bail commercial, pourquoi alors y recourir ?
Les motivations du locataire
La plupart du temps, le locataire, exploitant de fonds de commerce ou de fonds artisanal, opte pour un bail de courte durée lorsqu’il est en début d’activité. En effet, en début d’activité, l’entrepreneur peut estimer qu’il est risqué de conclure un bail de 9 ans sans être sûr que le lancement de l’affaire sera une réussite.
Le bail dérogatoire est aussi un moyen de tester l’affluence de la zone de chalandise. S’il n’y a pas assez de passage, l’entrepreneur pourra quitter ce secteur géographique pour un autre qui répond plus à ses attentes.
Les motivations du bailleur
Le bail dérogatoire ne profite pas seulement au locataire. Pour le bailleur, c’est aussi l’occasion de s’engager pour une durée moins longue avec le même locataire. Autrement dit, le bail de courte durée lui permet de tester la qualité de la relation contractuelle. Si celle-ci lui convient, il pourra s’engager alors pour une durée plus longue dans un bail commercial normal. Par contre, si celle-ci ne lui convient pas, il pourra trouver un autre locataire au terme des trois années.
En outre, un bail dérogatoire offre plus de souplesse ce qui concerne le droit de résiliation du bailleur. En raison du fait que le droit de renouvellement n’est pas valable en l’espèce, le bailleur peut récupérer les lieux à l’expiration du contrat de location, et cela, sans avoir à payer d’indemnité d’éviction.
L’autre raison non négligeable qui peut justifier qu’un bailleur préfère le bail dérogatoire au bail commercial, c’est la fixation du loyer. Ici, il n’y a aucun plafonnement, ce qui permet au bailleur de fixer librement le loyer, contrairement à ce qui se passe avec un bail commercial.
Comment conclure un bail dérogatoire ?
C’est l’article L.145-5 du Code du commerce qui a institué le régime du bail commercial. Pour que sa conclusion soit possible, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies. Elles concernent les points ci-après :
- la durée totale du bail dérogatoire qui doit être de 3 ans maximum pour les mêmes locaux ;
- la manifestation de manière expresse de la volonté du bailleur et du locataire de conclure un bail de courte durée à travers une clause contractuelle ;
- la prise en compte de l’entrée du locataire dans les lieux comme point de départ du bail, indépendamment du fait qu’il aurait ultérieurement occupé le local dans le cadre d’une sous-location autorisée ;
- la réalisation de manière contradictoire d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie de la location par un huissier, aux frais des deux parties à hauteur de 50% chacun ;
- la libre fixation du loyer.
À ces différentes conditions, il faut ajouter le fait que la loi interdit formellement qu’un bail dérogatoire succède à un bail commercial.